早期经济学最喜欢研究农业。因为农业生产过程很简单，成本什么的比较好统计。斯密很早就总结出了农业生产的三个要素：劳动、资本、土地。这是显而易见的。但由于农业生产多数是靠着习惯而非明确知晓科学依据的方法，斯密忽略了生产过程中的一个重要因素，即技术。
斯密认为，地租没有什么意义，因为地主在没有付出任何东西的情况下获得了收益——仅仅是因为地主拥有土地。在地租的决定因素上，斯密没有作很深入的探讨。
对地租理论第一个提出系统性解释的是大卫·李嘉图。李嘉图提出了很重要的“级差地租”理论。该理论认为，在农业耕种的范围内，最贫瘠的土地是没有租金的。而其他的土地会产生较高的租金，其租金价格即等于这片土地相对于最贫瘠的土地所多出来的产出。而当最贫瘠的土地已经被用上，此时所产出的粮食仍然不足以满足市场之需求的时候，更加贫瘠的土地就会被开发。
譬如，有A、B、C三级的土地，设劳动和资本按单位投入，1单位劳动+资本对应1单位成本。假定A土地上投入第1单位成本价值为10。如果向A土地上投入第二单位成本，由于边际效用递减规则的限制，第二单位产出可能只有9。比如向B土地上投入第一单位和第二单位受益分别是5和4。C土地上受益为1、0.5。
那么现在，C土地刚好处于不被开发的状态（成本=受益），即没有地租。对于A土地，农场主会不断投入成本，直到最后一单位成本的产出为1为止。这样，A的产出就是10+9+8+7+……+1。减去成本，收益为9+8+7+……+0。这部分受益就是A土地的贡献，也就是A的地租。
但如果发生什么事情使粮食价格大幅增长，成本不变的情况下，粮食价格增加了一倍。这时候C这种贫瘠的土地就会被耕种，也就产生了地租。
李嘉图的理论自洽性非常完好，为后来的经济学界提供了一个很好的分析范例。但是，李嘉图忽略了若干非常关键的问题——以至于他得出的结论近乎完全错误，这些问题被后世的经济学家逐步纠正。
到1890年，马歇尔出版《经济学原理》之时，经济学家对地租问题的分析已经到了非常透彻的地步。马歇尔认为，土地是一种生产要素——也就是说土地必定是有租金的，无论土地本身是多么贫瘠。
马歇尔注意到，仅就农业本身而言，任何土地上只要生产，那么这个土地本身的价值，必定对农产品的产出有所贡献。此外，技术的投入也是一个非常重要的因素。原本贫瘠的土地在采用翻耕、种植合适的作物之后完全可能成为更加肥沃的土地。近代化学技术和水利工程的繁荣，更使得人类改造除了气候实在不适宜地区之土地的能力，此时土地本身的贫瘠程度就显得不那么重要。
由于土地并不仅仅供农业生产，更可能是未来的工商业和港口、道路、厂矿的地址，因此土地的其他因素逐渐显现出在决定地租中的重要性。其中最明显的几个要素有：自然气候，地形地势，附近有没有大城市或者工业基地，地下是否能探到矿产资源，交通是否便利等。
对上述的几个因素，马歇尔在《经济学原理》中予以了逐一分析，其中最精彩的观点，是他将地租视作社会储蓄增长的结果。因为储蓄——也就是资本——的增加，土地的租金会自然而然上升，这是因为土地作为不可或缺的生产要素必然决定的，土地这时候成了一个贮存财富的仓库。
此外，随着城市化的进程，工业区会从原来的城市中心逐渐搬走，搬到原来的农业地区，给商业腾出空间。这也促进了地租的上升。
但马歇尔遗漏的一点是，合约成本在地租问题中的影响。土地的租佃本身是需要签署合约的，而签署、更改、解除合约都需要付出一定的成本。在马歇尔那个时代，经济学家已经清楚地了解到建立合约、维持工业组织需要成本，因此马歇尔明确论述了进行谈判、推销商品、进行外部的签订合约等商业活动和企业内部之管理引发的费用，但遗憾的一点是他并未在地租问题中分析上述因素。后面科斯等人在此基础上建立了交易费用体系。
科斯提出交易费用概念之后，他的后继者诺斯、阿尔钦等人发展了这个理论。 随着这个理论浮出水面，经济学悬而未决许多年的问题更加尖锐：为什么简单的农业生产中，会同时存在各种不同形式的租佃契约？固定租金租约和分成合约为什么会同时出现，市场又是如何令其达到均衡的？张五常《佃农理论》首先系统性地解释了这个问题。张通过严格的数学推导得出，分租、定租、还是自耕农对土地的利用效率是一样的。当然，由于张的理论假设了租金可以任意协商等一些很强的假设，他的理论显得不那么令人信服。
佃农理论除了分析了合约成本之外，还提出了一个观点，即在市场中人的行动是局限条件（市场外的局限条件，如社会习俗与道德、法治环境等，这一点上张五常承袭了马歇尔《经济学原理》第五卷第七章提出的观点）之下人作出的他认为的最优选择。从这个角度看，似乎任何存在的租佃契约都是等价的。
关于这个最优选择，他的老师阿尔钦提出了一个非常精妙的论述：“假设若干人随机开设加油站，他们不知道加油站开在哪最好，这样有些人会开在路边，还有些人可能开到海边或者山上。但海边或者山上的加油站会很快倒闭，只剩下开在路边——即最优选址的加油站，因此我们完全可以认为人的选择就是最优的。”
马歇尔认为，依据替代原则，当一个人发现有一个更好的选择（收益不变减少成本或者成本不变增加收益）之时，这个人就会放弃原有的选择，改选其他。但这个过程是逐步进行的，不可能一下就从原有的边际到达新的边际。因此，市场中人的行动是处在不断演化之中的。并不能认定目前的合约都是最优选择。从这个角度看，也许张五常的结论是有些缺陷的。
