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企业座谈会纪要
时间地点：11 月 8 日上午 9：00-10：40 深圳五洲宾馆长江厅
调研围绕三个问题：
1）结合深圳实际，谈谈对当前房地产总体形势的看法；
2）对当前房地产风险情况的判断以及相关政策建议；
3）对房地产税的看法和建议。
一、万科代表发言（朱旭，董事会秘书）：
• 万科是混合所有制企业，已经转型城市配套服务商；
•全国房价回落很明显，一二线下降更多，土地市场也在下滑，流拍多；万科 9 月份销售同比下降 37%，10 月份同比下降 31%，销售下滑程度超过了 2008 年金融危机的时候；
•深圳市场下降也很快，一手房套数三季度环比下跌 43%，同比下跌 31%；9 月，二手房销售套数降至 2012 年 9 月来最低点；
•高杠杆的模式很难继续，这次行业陷入流动性危机，部分地方政府的财政压力也很大；
•行业目前资金链风险是第一位的，房企的钱来源于客户和融资，目前两头受挤压，所以土地市场也被传导；
•万科三季度货币资金还较多，净负债率低，本身还是财务稳健的； 建议：
•建议融资方面，对直接融资和股权融资有差别的放开，避免一刀切；
•加快 REITs，RMBS 等资产证券化产品发行，增强经营性产品流动性；
•三道红线要对开发持有分开考核，把开发和经营业务负债区分开；
•销售方面支持信用好的企业额度，做到平稳有度；
•政策要稳定，保持延续性，不发生大扭转，避免系统风险，不能叠加，造成挤兑和断裂；
•房产税建议初始方案从轻开始；关注独居人群等特殊人群；尽快确定试点城市和方案，消除客户预期不确定性
二、佳兆业代表发言（李海鸣，联席总裁）
•佳兆业现金流已经非常紧张，彻底丧失投资能力。
•销售到目前 875 亿，比去年上涨 34%，但是因为货比较多，这两个月断崖式下降，必须降价，高渠道费，很难像以往做到快周转；
•信用评级机构不断给予降级，穆迪标普惠誉中诚信都给予负面或观望评价；债券违约还导致国内银行因为评级下降进一步停贷抽贷，企业遇到巨大困难；
•9 月份说额度放松，民企感受不明显，可能国企略好；
•民企生存环境举步维艰，违约，资金链断裂，流动性危机，销售也不能收到款，导致循环风险；
•企业目前四保：保交付，保财富和刚兑，保工程款支付，保员工工资；但如果没有外界帮助， 做到很难，最后停工烂尾，连锁反应；
建议：
•建议对企业不停贷，不抽贷，适当给与展期，已经有金融企业违规把公司明显资金划拨转走；
•针对企业的案件建议和恒大一样指定深圳法院集中管辖，各地因为信托起诉查封冻结资产， 对企业解困的经营安排造成实际困难；
•鼓励国有企业收购项目或引入作为战略投资者，帮助民营企业补充现金流，重塑市场信心；
•房产税觉得时机不好，年底和春节会加剧对行业的打击，建议拖迟一年以上实施；
三、卓越代表发言（牛伟，战略运营中心总经理）
•我们理解行业模式有变化，过去追求规模，现在追求质量；高房价对老百姓有负担，高地价开发商实际上压力也很大；
•也有困惑，限价出让土地，市场好的时候赚一点钱，市场差的时候要亏很多钱，这个模式很难持续；
•市场情况上下半年差别很大，上半年我们超过计划 10%，超过去年同期 80%（去年疫情基数低），但是 9 月份开始比去年下降 50%，10 月加上黄金周的促销，比去年同期还是下降了28%。动态库存去化周期从 8 月的 7~8 个月，上升到 10 月的 18 个月；
•深圳市场也下滑很快，从年初买房摇号“打新”，到现在出了西部少数热点区域，大量非热点区域报名人数不及房源数字；
•土地市场下滑明显，一批次以后，不仅我司没有能力参加二三批次，全行业都没有能力参加二三批次拍地；
•原因为市场下滑可以企业自救，但是 10 月后内部看法改变，资金环境持续恶化，上下游恐慌，客户没有信心，地方政府还有些增加监管等调控措施加码，行业现金流及其紧张，形成踩踏挤兑，造成恶性循环；
建议：
•建议政府出面引导正面舆论
•鼓励金融机构国企民企一视同仁，正常运作，帮助行业稳定信用；
•调控和监管不宜加码，很多局部加码的政府风控会造成全局系统性风险；
•集中拍地等人为造就峰值调控措施可以适当调整
• 房地产税会大幅影响消费者信心，建议要么早收轻收，要么干脆不收，推迟试点，现在对预期影响太大；
• 房地产税会影响租金，造成部分租金上涨，政府要有预案；
四、 深圳房协代表发言（吕晋川，会长）
•市场下滑，深圳市土地出让已有压力，我们在和政府一起做推介，担心房地产硬着陆
•现在行业信心不足，佳兆业是我们绿档企业，也遇到问题，主要是流动性问题，现在舆论环境不好，影响企业资产处置，国企也不愿意收购，刚刚传出来华润介入，华润就表态辟谣
•房地产也在深圳 25 年，大家都是积极稳健的，深圳市场成熟度高，企业不会向政府甩包袱， 但是这次流动性危机，开发企业子就比较困难
•深圳只有 17.8%是商品房，居住用地少，房地产税的征税怎么征？深圳移民多，很多人都有老人要来，二胎三胎还在鼓励生，怎么考虑减免？
•现在如果农民不征，城市更新以后反而征，房地产税会不会对城市更新形成障碍？
五、 平安代表发言（杨志群，平安银行深圳分行行长）
•行业目前是现金问题，稳定行业需要贷款给额度，地价款缓付，预售条件放宽，帮助开发商资金回笼，部分区域行政限购可以放松一点，利率照顾新市民购房等等；
•房地产税意义重大，但现在居民购房意愿低迷，敏感时期，建议择机推出，以免影响销售和投资；
六、华润信托代表发言（洪霄、副总经理）
•原有对行业的过度支持造就了现在的模式。现在市场预期很悲观，两集中，土地一下子进入冰点；
•地产金融的冲击，对上下游都有影响，也会影响到就业。房企对民企的监管加剧，又引发了更大的风险向外传播。
建议：
•监管不要朝令夕改，可以还款，不能违规抽贷
•引导银行加快投放，保证房贷；
•有风险的企业，项目可以国企托管，政府，或者 AMC 支持；
•对资不抵债的处置要提前做准备；
•房地产税长期看持有成本加大，促进房住不炒，但短期看，会加速行业硬着陆；
•农村城市差别，老人和新城市人群，都要考虑公平性
•建议到安全区再推进房地产税，要慎重，开弓没有回头箭，要减少冲击；
七、 南方基金代表发言（李海鹏，副总经理）
•我们关心信用债，信用有传染性，新增十家违约，涉及 2200 亿占房地产信用债 6.8%，但是市场定价，还有 13 家低于 60 块，预计也会违约，涉及 6600 亿，20.6%，加起来超过 30%， 风险还是很大
•目前地产信用债一级发行基本冰冻；明年一季度是偿债小高峰，美元债违约风险更大，债务危机远未结束；
•现在担心信用风险向上游蔓延，地产行业下滑，土地市场低迷，影响财政收入，继而影响城投债的偿还；房地产信用债占总体信用债 8%-10%，但城投债占总体 28%，如果城投债出问题，风险是地产信用债的 3~4 倍
•建议保流量，防挤兑，也要减少那些自相矛盾的调控，如有地方出现限跌令，我们看来是资
产可变现性打折； 建议：
•加大按揭的托底力度，保证正常按揭；
•加大租赁市场供应；
•短期增加发债额度，合理再融资也要恢复
•房产税最大的影响是市场定价体系，380 万亿住宅市值，36 万亿个贷余额，资产定价体系会被打破，金融机构无所适从，希望尽早明确细则，帮助金融体系重新定价，减少冲击。
八、中信银行代表发言（严俊，深圳分行副行长）
•危机率先发生在深圳几家发展商，既有必然性也有偶然性，必然性是野蛮生长，过度融资均难以为继，但爆雷的恒大、宝能都投了新能源汽车，也和这个行业挑战比较大有关；
•深圳发展商过去的优点未来可能变成缺点；一是旧改为主，利润高，但是周期太长，资金被占用可能拖垮；而是财务创新多，比如对财富管理利用比较充分。
•今年不是市场的最低点，看情况会越来越难，市场有踩踏，资产没有人敢买，处置资产难， 或者处置掉也于事无补，开发商现金流近乎枯竭
•建议恢复行业信心，不能酿成系统性风险，如果房价下跌 30%，传导到金融体系都有巨大风险，现在要谨防误伤，早日帮行业度过难关。
九、建行代表发言（刘星，深圳分行资深副经理）
•银行对于租赁的信贷支持要和集中度管控分开计算
•银行要促进放弃转型，如重资产到轻资产，给转型时间
•房产税要谨慎，也要考虑地区差，从长沙调过来，发现深圳很小的房子很贵，大家压力都很大，需要合理考虑免征。
十、总结（王安顺主任，国务院发展研究中心）
•感谢各位参加座谈，都从自身和行业角度提出了很多很全面意见，我们会归纳分析，吸收大家合理的政策建议
•发展研究中心是中央智库，不同于建设部这样职能部门研究，主要是在后台对重要经济问题提出有针对性的建议，帮助中央出台政策与措施；
•广东市场化充分，是市场化的晴雨表，敏感，问题感受比较早，反映问题也有实事求是精神， 上次限电事件，就是来广东调研，最后总书记做了重要批示解决。
•大家目标一致，都是为了行业经济稳定健康发展，促进就业。谢谢大家