台灣的房地產採用「完工比例法」,而完工比例的認定依據「工程合約書」,工程合約書會寫明工程名稱,工程期間、預定交付日期、對於該房屋的估價、鑑價清單。
上面會寫粗略的寫,比如房屋系磚造/混泥土/鋼骨結構等等,有的時候會寫材料名稱,屋頂用什麼材質,地板什麼時後鋪設,地磚選用什麼,什麼時候蓋二樓,什麼時候蓋陽台,工程順序,到陽台蓋好算是「多少的完工%數」都有可能在工程合約書裡。
然後除了買主先預付工程款以外、隨著「完工比例」到達契約所說的%數時,建商會請款。
也就書,工程業就是「總之先跟你拿錢,然後蓋一蓋再嘗試跟你拿錢,不僅你要跟銀行借錢,建商自己也要跟銀行借錢,因為它可能同時蓋50間房,所以不論哪方都可能會無以為繼」。
他完全也可能突然進一批鋼材或者工人的工錢就突然要付幾個億,然後他去借錢,三個月後償還,也就說他可能三個月後要突然生出幾個億,不然就是續借。
所以銀行抽銀根會出現爛尾也是有可能的。
最重要的地方在於,若建築公司沒有錢,就算你有「很奴的工人願意免費施工」,「你也沒有免費的建材可以蓋。」
另外,工程合約書的估價可能有的時候是寫好玩的,因為估價是用來說服你說建商幫你蓋房子有這樣那樣的東西,這材質用什麼,這木頭用什麼,它有什麼功能,然後告訴你這房子要賣你多少。
意思是除非你去建築公司內部看內部資訊,否則你不一定知道這建案的實際成本究竟多少,但通常賺不少。
一些比較特殊的爛尾因素是突然間政策不給過,比如突然要求了環保,於是不給蓋,你後面的請款跟完工自然是別想了。
跟銀行借錢要擔保,銀行應該不會願意吃下爛尾樓當擔保品www
也有一些比較特殊的,像是大企業或政府的工案,會敢跟建築公司規定「規矩」,若建商不遵守規矩則直接罰款,我看過有那種一罰罰幾千萬的,然後建築公司再跟工人「罰款」,因為工人違反規定,作帳叫做「其他收入」。
總之,由於建築公司是階段性請款,由於蓋都是建築公司在蓋,有時候會發生「可以預期大樓是不可能驗收完工的」,他可能規格不符合法規。
或者是因為政策影響它從「可能符合法規」變成「不可能合法」。
既然不符合法規,這房子是不能賣的。
但是預售屋,這房子已經提前賣給你了,但是房子在蓋好後不合法規XDDD
那麼他可能給你蓋個70%跟你請個款(按照工程合約),然後拿了錢就走了,磁磚或者是牆壁都沒有貼,或者玻璃沒裝,你家有牆壁但沒窗戶之類的,然後沒水沒電。
甚至也有那種專門蓋不合法房子專門賺合約款,因為一開始就沒想過蓋好所以直接偷工減料壓低成本,然後給你請款拿70%,後面的尾款跟驗收完工款就放棄了(反正一開始就沒想要拿,幹得就是殺雞取卵),拿完契約款再派個工人磨洋工裝作有積極施作,然後跑去清算解散,解散完再撤走工人,你發現樓房爛尾的時候建築公司已經人去樓空。
這也是為什麼銀行很喜歡房地產,因為民眾買房子會一借就上百萬,建商可能一借就好幾億,然後利息就幾十上百萬。
銀行全部借款給房地產就好,還跟民眾、企業放什麼貸款,通通去貸房貸,買房刺激經濟就是這樣來的w