爲什麽預售房到現在才爆？

楼房烂尾的直接原因是房地产企业的现金流断裂，无力支撑到楼房完工。根本原因是地产行业的项目NPV（Net Present Value）是负值了，换句话说地产企业的资本成本高于市场的平均回报率。楼房和基建烂尾是经济危机的表现之一。中共国的经济危机因素，早在2007-2008年4万亿刺激搞基建项目就种下了，只是最近两年开始逐渐浮现到表面了，大量的情况开始出现。中共国的地产与基建经济已经开始坍塌了。

详细的经济学原理的解释可参考在下拙文奥地利学派的商业周期理论简介：兼谈中国的房地产与基建行业

经济向上时很多错误都可以被大形势带着走，毕竟之前的大环境会给人希望，现在刚好相反，闹起来还是业主心里没底了，对未来失去信心

台灣的房地產採用「完工比例法」，而完工比例的認定依據「工程合約書」，工程合約書會寫明工程名稱，工程期間、預定交付日期、對於該房屋的估價、鑑價清單。

上面會寫粗略的寫，比如房屋系磚造/混泥土/鋼骨結構等等，有的時候會寫材料名稱，屋頂用什麼材質，地板什麼時後鋪設，地磚選用什麼，什麼時候蓋二樓，什麼時候蓋陽台，工程順序，到陽台蓋好算是「多少的完工%數」都有可能在工程合約書裡。

然後除了買主先預付工程款以外、隨著「完工比例」到達契約所說的%數時，建商會請款。

也就書，工程業就是「總之先跟你拿錢，然後蓋一蓋再嘗試跟你拿錢，不僅你要跟銀行借錢，建商自己也要跟銀行借錢，因為它可能同時蓋50間房，所以不論哪方都可能會無以為繼」。

他完全也可能突然進一批鋼材或者工人的工錢就突然要付幾個億，然後他去借錢，三個月後償還，也就說他可能三個月後要突然生出幾個億，不然就是續借。

所以銀行抽銀根會出現爛尾也是有可能的。

最重要的地方在於，若建築公司沒有錢，就算你有「很奴的工人願意免費施工」，「你也沒有免費的建材可以蓋。」

另外，工程合約書的估價可能有的時候是寫好玩的，因為估價是用來說服你說建商幫你蓋房子有這樣那樣的東西，這材質用什麼，這木頭用什麼，它有什麼功能，然後告訴你這房子要賣你多少。

意思是除非你去建築公司內部看內部資訊，否則你不一定知道這建案的實際成本究竟多少，但通常賺不少。

一些比較特殊的爛尾因素是突然間政策不給過，比如突然要求了環保，於是不給蓋，你後面的請款跟完工自然是別想了。

跟銀行借錢要擔保，銀行應該不會願意吃下爛尾樓當擔保品www

也有一些比較特殊的，像是大企業或政府的工案，會敢跟建築公司規定「規矩」，若建商不遵守規矩則直接罰款，我看過有那種一罰罰幾千萬的，然後建築公司再跟工人「罰款」，因為工人違反規定，作帳叫做「其他收入」。

總之，由於建築公司是階段性請款，由於蓋都是建築公司在蓋，有時候會發生「可以預期大樓是不可能驗收完工的」，他可能規格不符合法規。

或者是因為政策影響它從「可能符合法規」變成「不可能合法」。

既然不符合法規，這房子是不能賣的。

但是預售屋，這房子已經提前賣給你了，但是房子在蓋好後不合法規XDDD

那麼他可能給你蓋個70%跟你請個款(按照工程合約)，然後拿了錢就走了，磁磚或者是牆壁都沒有貼，或者玻璃沒裝，你家有牆壁但沒窗戶之類的，然後沒水沒電。

甚至也有那種專門蓋不合法房子專門賺合約款，因為一開始就沒想過蓋好所以直接偷工減料壓低成本，然後給你請款拿70%，後面的尾款跟驗收完工款就放棄了(反正一開始就沒想要拿，幹得就是殺雞取卵)，拿完契約款再派個工人磨洋工裝作有積極施作，然後跑去清算解散，解散完再撤走工人，你發現樓房爛尾的時候建築公司已經人去樓空。

這也是為什麼銀行很喜歡房地產，因為民眾買房子會一借就上百萬，建商可能一借就好幾億，然後利息就幾十上百萬。

銀行全部借款給房地產就好，還跟民眾、企業放什麼貸款，通通去貸房貸，買房刺激經濟就是這樣來的w